Аудиторская компания «ЮКОН»
Меры поддержки арендаторов и арендодателей по договорам аренды недвижимого имущества в период распространения COVID-19
1. Федеральные меры поддержки
В марте 2020 г. Правительством РФ был разработан «План первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции».
Рекомендации по изменению условий взимания арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества изложены в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439.
1.1. Меры поддержки Арендаторам
Согласно Постановлению Правительства №439
В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, арендаторам МОЖЕТ БЫТЬ предоставлена отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, с заключением дополнительного соглашения к договору аренды в течение 30 дней со дня обращения арендатора (п. 1 ст. 19 Федерального закона РФ № 98-ФЗ).
Заключать дополнительное соглашение нужно в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК РФ). В тексте необходимо сделать отсылку на изменяемый договор и его положения, привести новую формулировку договорных условий.
Условия предоставления отсрочки:
-отсрочка предоставляется субъектам МСП, включенным в перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции;
-отсрочка предоставляется по договорам аренды государственной, муниципальной и коммерческой недвижимости (за исключением жилых помещений), заключенным до принятия региональными органами власти решений о введении режима повышенной готовности;
— отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период, КРОМЕ ТОГО в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 01.10.2020 г.;
— штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
— установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
— размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
-если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов;
— иные условия предоставления отсрочки, не ухудшающие положение арендатора по сравнению с вышеуказанными условиями могут быть установлены соглашением сторон, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Дополнительные меры для Арендаторов
Дополнительные условия предоставления отсрочки предусмотрены для субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих федеральное имущество, в виде отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»).
1.2. Меры поддержки Арендодателей
Законом меры поддержки не предусмотрены.
Правительством РФ рекомендовано руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям-собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку платежей по договорам аренды, предоставить меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка (п.2 Постановления Правительства № 439 от 03.04.2020г.).
Дополнительные меры поддержки как для арендаторов, так и для арендодателей могут быть установлены на региональном уровне. Краткий обзор региональных мер в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Тульской области приведен в Приложении 1.
2. Региональные меры поддержки
|
Регион |
Категория |
Вид документа |
Комментарии и разъяснения |
|
Москва |
Арендатор |
п.3 постановления Правительства Москвы № 212-ПП от 24 марта 2020 года «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» в ред. постановления Правительства Москвы № 273-ПП от 31 марта 2020 года
|
Освобождены от арендных платежей организации, занятые в сфере общественного питания, торговли, предоставления бытовых услуг культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности, и арендующие земельные участки и нежилые объекты у города Москвы, которые приостановили свою деятельность в соответствии с Указом Мэра Москвы на время режима повышенной готовности в столице в период с 1 числа месяца приостановления их деятельности до последнего календарного дня месяца в котором завершилось приостановление деятельности, но не позднее 1 июля 2020. |
| Арендодатель | п.5 постановления Правительства Москвы № 212-ПП от 24 марта 2020 года «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» в ред. постановления Правительства Москвы № 273-ПП от 31 марта 2020 года. |
Освобождены от уплаты налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю. Данная мера поддержки предоставляется собственникам зданий и помещений, используемых под торговлю, в том числе торговые центры, бытовое обслуживание и общественное питание, при условии снижения арендной платы на 50 % и более в период с 1 числа месяца приостановления деятельности арендаторов в связи с Указом Мэра Москвы до последнего календарного месяца в котором завершилось приостановление деятельности, но не позднее 1 июля 2020 года в объеме суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за соответствующий период. |
|
|
Московская область |
Арендатор |
О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области»
Нормативно-правовая база на стадии разработки |
Планируется предоставление отсрочки арендаторам субъектам МСП, включенным в перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Отсрочку планируется предоставить по договорам аренды государственной, муниципальной и коммерческой недвижимости. Дополнительное соглашение об отсрочке уплаты аренды за 2020 г. может быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора. |
| Арендодатель | Нормативно-правовая база на стадии разработки |
На региональном уровне планируется предоставление налоговой льготы по налогу на имущество для арендодателей, предоставивших отсрочку по арендным платежам арендаторам. |
|
|
Тульская область |
Арендатор |
Предусмотрена отсрочка по оставшимся арендным платежам на 2020 год за пользование государственным имуществом региона с дальнейшей рассрочкой платежей в 2021 году. Отсрочка предоставляется всем субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства по государственному имуществу Получение отсрочки имеет заявительный характер. Обращаться за предоставлением отсрочки необходимо к арендодателю, с которым заключен договор аренды недвижимого имущества. На рассмотрении также мероприятия по снижению арендной платы. |
|
| Нормативно-правовая база на стадии разработки |
В муниципальных образованиях Тульской области проводится работа по принятию соответствующих актов по отсрочке / снижению в 2 раза аренды по муниципальному имуществу на срок не менее 6 месяцев. Соответствующие акты приняты в муниципальных образованиях город Алексин, город Донской, р.п. Новогуровский, р.п. Славный, Арсеньевский, Богородицкий, Дубенский, Заокский, Каменский, Кимовский, Одоевский, Плавский, Суворовский, Тепло-Огаревский, Чернский районы. В остальных муниципальных образованиях работа проводится и будет завершена в ближайшее время. |
||
|
Арендодатель |
Нормативно-правовая база на стадии разработки |
На региональном уровне планируется предоставление налоговой льготы по налогу на имущество для арендодателей, предоставивших отсрочку по арендным платежам арендаторам коммерческой недвижимости. |
|
|
Санкт-Петербург |
Арендатор |
План первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержден губернатором Санкт-Петербурга А.Д.Бегловым 30.03.2020, опубликован 31.03.2020. |
Освобождение от оплаты арендных платежей за земельные участки и объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, за II квартал 2020 года для субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих деятельность в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочную, развлекательную, просветительскую и образовательную деятельность (по заявлению) |
|
Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 60-п от 03.04.2020 О предоставлении отсрочки по уплате платежей по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов. |
Предоставление субъектам МСП, осуществляющим деятельность в сфере гостиничных услуг, общественного питания и туризма и арендующим земельные участки и объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, отсрочки по уплате арендных платежей за II и III кварталы 2020 года до 31.12.2020 с последующей рассрочкой на период до 31.12.2021 (по заявлению). Порядок подачи заявления на сайте https://www.commim.spb.ru/Web/News/Details/8342?page=0&pageSize=10 |
||
| Арендодатель | Нормативно-правовая база на стадии разработки |
На региональном уровне планируется предоставление налоговой льготы по налогу на имущество для арендодателей, предоставивших отсрочку по арендным платежам арендаторам. |
3. Справочная информация
3.1. Изменение условий о размере арендной платы по соглашению сторон (п. 2 ст. 19 Федерального закона РФ № 98-ФЗ).
Обращаем Ваше внимание на то, что обязанность арендодателя уменьшать арендную плату за 2020 год Федерального закона РФ № 98-ФЗ не установлена, поэтому изменить размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.
Алгоритм действий, в данном случае, следующий:
-арендатор направляет арендодателю запрос об изменении условий о размере арендной платы;
-при готовности арендодателя пересмотреть условия аренды, заключается дополнительное соглашение к договору аренды. Оно должно быть оформлено так же, как и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК РФ).
3.2. Снижение арендной платы за 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества (п. 3 ст. 19 Федерального закона РФ № 98-ФЗ, п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды существенно ухудшились, например, если арендатор не может пользоваться арендуемым объектом. В этом случае суды признают данные обстоятельства основанием для уменьшения арендной платы (например, определение Верховного суда от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.2019 № Ф04-3236/2019 по делу № А27-11383/2018).
Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ в данном случае изменение договора не требуется: арендатор направляет арендодателю предложение об уменьшении арендной платы на тот период, когда условия ухудшились.
3.3. Уменьшение арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)
Арендатор вправе требовать изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Для изменения условий договора аренды арендатор должен сослаться на существенное изменение обстоятельств, связанное с нормативным регулированием (принятием нормативных актов в связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой, ограничивающих ведение бизнеса). Необходимо, чтобы обстоятельства изменились так, что стороны не стали бы заключать договор на действующих условиях, если бы знали о предстоящих изменениях (п. 1 ст. 451 ГК).
Если стороны не достигли соглашения о новых условиях договора, то арендатор вправе обратиться в суд с требованием о расторжении или изменении договора аренды. Анализ судебной практики показал, что суды встают на сторону арендатора, признавая принятие нормативного акта существенным изменением обстоятельств (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 № Ф06-21949/2017 по делу № А12-50906/2016).
В случае необходимости (по Вашим адресным запросам), мы готовы предоставить дополнительную информацию по действующим мерам поддержки, утвержденным как на федеральном, так и региональном уровне.
Мы будем держать Вас в курсе дальнейших решений государства и региональных властей по поддержке бизнеса.